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En entrevista exclusiva con El Boyaldía, el presidente de la Cámara Chilena de la Construcción en Iquique, Patricio Pavez, manifestó sus reparos en torno al impacto que generará en los valores de las viviendas el nuevo Plano Regulador Intercomunal presentado por el MINVU y que actualmente se encuentra en Contraloría. 

Además, el representante señaló que, según análisis hechos por el gremio, la Reforma Tributaria generará un impacto negativo en las familias de clase media y baja, al tener que pagar más impuestos por sus viviendas, que las personas más adineradas.

Mira lo que conversamos con el presidente de la CChC Iquique:

1.- Primero que todo, ¿qué son y cómo funcionan el PRI y PRC al momento de construir o determinar la factibilidad de nuevas viviendas?

Las condiciones de usos de suelo y zonificación son dadas por el PRC ( Plano Regulador Comunal) para las áreas urbanas. En el caso del PRI, este establece condiciones para áreas urbanas y de extensión urbana y es una norma jerárquicamente superior al PRC.  

2.- Considerando que el Plano Regulador Intercomunal que actualmente el MINVU Tarapacá tiene en Contraloría posee densidades muy bajas, que perjudicarán el mercado inmobiliario y restringirán aún más el acceso a la vivienda en los próximos años, ¿Cuáles son para usted los puntos errados claves de este plan y cómo debiera modificarse?

Lo que sucede es que el PRI establece densidades brutas máximas en áreas urbanas, por ejemplo, de 800 habitantes por hectárea en Iquique, lo que implica que dada la escasez de terrenos que existe y que además, son pequeños en superficie, impedirían la construcción de viviendas para la clase media, y con mayor razón, la construcción de viviendas sociales.  

Nuestro gremio propone que el PRC debe extender el límite urbano en forma importante, se debe contar en los nuevos terrenos incorporados con alcantarillado de tal manera de contar con importantes extensiones de terreno para el desarrollo de viviendas y así minimizar el efecto de este error del PRI. Aquí los tiempos son cruciales, ya que un PRI con densidades de 800 habitantes por hectárea en Iquique, y 50 en las zonas rurales al sur, imposibilitan la creación de nuevas viviendas de precios alcanzables para la población.

3.- ¿Cuáles son las principales causas del aumento en el precio de la vivienda en los últimos 5 años en Iquique?

Necesariamente responder esta pregunta implica un análisis multifactorial, a manera de resumen:

a.- Crecimiento de la Población de la Región de Tarapacá en los últimos años, triplicó el promedio nacional. Todas esas personas llegaron atraídas por la minería y necesitaban vivienda.

b.- El límite urbano sur de Iquique data de 1981, por lo tanto como la ciudad no creció en territorio porque su Plano Regulador Comunal no fue actualizado oportunamente, la ciudad debió albergar las viviendas hacia arriba, en edificios de altura, y aquellos grupos más desposeídos, debieron migrar a Hospicio.

c.- La Minería ha sido una palanca de desarrollo importante, pero también genera algunas externalidades, por ejemplo, Construcción y Minería comparten a ciertos profesionales y mano de obra. Por esto, las remuneraciones del sector construcción debieron ser competitivas con las pagadas por la minería, por lo que aumentaron los costos de construcción vía gastos generales (Costos Fijos).

d.- La industria inmobiliaria local sólo pudo ofertar en promedio los últimos años, del orden de 1000 viviendas anuales, con un par de años peaks de 1600 o 1700 viviendas al año, pero la minería generó más de 20.000 empleos de alto nivel de remuneraciones en la región. Por ello todo lo que se construía se vendía.

e.- Frente a la escasez de suelo para construir edificios que albergaran estas viviendas, los dueños de terrenos subieron sus precios hasta el umbral más alto. De esta manera encarecieron los proyectos vía mayor valor de la materia prima básica, el terreno. Todo esto bajo el mito que en todo terreno puede construirse un edificio, eso no es así, depende de las condiciones que establezca el Plano Regulador Comunal para cada sector.

f.- Por lo tanto, terrenos más caros, costos fijos más caros, inciden en viviendas cada vez más caras ya que no es un problema de rentabilidad, es un problema de factibilidad, en muchos casos, los costos superan los precios posibles de venta que puedan pagar los compradores.

¿Cómo afectará al "comprador común" la Reforma tributaria y el IVA a la vivienda a partir del 1 de enero del 2016?

El IVA a la habitualidad es un gravamen que impone esta reforma a los compradores de viviendas nuevas, porque es un gravamen impuesto a la compra desde un vendedor habitual, que es el 100% de los casos de compra de vivienda nueva, ya que el que vende es una inmobiliaria.

¿Cómo afecta esto al comprador? Para alguien que aspira a comprar una vivienda de UF 2.500 el efecto del IVA a la habitualidad (no el IVA a la construcción, no confundir) es del orden del 13% ya que se calcula sobre el costo de construcción excluyendo el terreno. Pero si por el contrario, se trata de una vivienda más cara, en un barrio donde el valor del terreno pesa más en el precio que el costo de construcción, por ejemplo, una vivienda de UF 8.000 a UF 10.000, el impacto del IVA a la habitualidad sería de un 5%. Por lo tanto es una medida regresiva que golpea más fuerte a la clase media que a la alta.

Considerando que la vivienda social desapareció hace muchos años de Iquique y que prontamente lo hará en Alto Hospicio, ¿Cuáles serían para usted las soluciones apropiadas para recuperar y generar nuevas viviendas de este tipo en Tarapacá?

En primer lugar deben existir subsidios diferenciados para la macro zona norte, las regiones mineras, que se hagan cargo de las externalidades que estas regiones sufren y generan este encarecimiento de las viviendas. No es posible que las políticas públicas vayan con tal nivel de rezago respecto de la dinámica económica de dichas regiones. Esto no es novedad, Antofagasta lo viene experimentando desde hace casi 40 años. En Antofagasta hace 5 años que no se construyen viviendas sociales.

En segundo lugar, debe existir un alineamiento estratégico entre los actores que posibilitan el desarrollo inmobiliaria en Tarapacá, me atrevería a decir que el Ministerio de Bienes Nacionales tiene bajo su tutela el 90% de los terrenos de la región, pero muchos de ellos son inútiles en lo inmediato, ya que carecen de servicios como agua potable y alcantarillado. Esto por tanto, implica a otro actor relevante, la compañía sanitaria. No sacamos nada con tener nuevo suelo urbano, si no posee factibilidad de servicios.

En tercer lugar, pero no menos importante, vivimos en el país más sísmico del mundo, en el cinturón de fuego del pacífico, y en los últimos terremotos de abril de 2014 vimos como los edificios en altura se comportaron tremendamente bien, sin embargo, los daños mayores y algunas fatalidades se registraron en la infraestructura y conectividad, pero principalmente en viviendas modestas, ampliadas sin supervisión profesional - como he dicho - en uno de los países más sísmicos del mundo. ¿No es hora ya que la vivienda social goce del mismo nivel de protección que las de mayor valor?  Para ello es necesario que el estado otorgue mayores subsidios para también en parte pagar los mayores costos de este tipo de edificaciones, más seguras para las personas y sus familias. Chile tiene uno de los costos de construcción más caros del mundo, y he ahí una de las razones más importantes de ello, la sismicidad. En Nepal un terremoto grado 7,9  ya tomó más de 10.000 vidas y los de Iquique de 2014, tres por aplastamiento y otras tres por diversas razones.

Finalmente, en el escenario de no modificar densidades del PRI; no actualizar en el corto plazo el PRC; no considerar por parte de MINVU subsidios especiales que hagan factible la construcción de viviendas sociales en la Región, las prohibiciones actuales de la banca y la aplicación del IVA a la vivienda, ¿Qué escenario enfrentarían las familias que no superan el 1,5 millón de pesos por grupo familiar en los próximos años? y ¿Cuál sería el panorama de Iquique y la Región en cinco años más?

De darse esta tormenta perfecta, que se está conformando ciertamente, la opción será arrendar más años de lo pensado, para juntar un pie mayor y poder comprar, pero dado que las familias cuentan también con otras cargas importantes como la educación de los hijos, esta espera puede ser cada vez más indefinida. A mayor abundamiento, si se aprueba la reforma laboral en las condiciones conocidas, también incrementarán los costos de construcción vía costos fijo. Haciendo un ejercicio de prospección, todas estas medidas, las reformas, las nuevas regulaciones de la banca, entre otras, favorecerán la construcción de edificios para arriendo, ya que los arrendatarios aumentarán significativamente. Por lo tanto, es un escenario donde la cultura chilena de “vivir en lo propio” se irá diluyendo.

Hay que recordar el caso de Argentina, donde los créditos para la vivienda con suerte rondan el 60% del precio y el interés bordea el 29% anual. En Chile teníamos un sistema de financiamiento para la vivienda en que podías obtener entre el 90 y 100% del precio, con intereses entre el 3,5 y 7% anual (dependiendo del periodo analizado), lo que permitió que muchas familias accedieran a la casa propia y además se convirtieran en micro inversionistas inmobiliarios al tener una segunda vivienda para renta,  una excelente fuente de ingresos para complementar sus pensiones al jubilar. Eso ya no será así. No sé en qué estamos pensando como país.